Propriétaires de condominium : vos droits et responsabilités

L’unité condominiale est la partie d’un condominium dont la propriété et l’occupation sont individuelles. Ses limites précises sont détaillées dans la déclaration de copropriété et la description pertinente. Avant d’acheter un condominium, vous et votre conseiller juridique devriez lire attentivement la déclaration et la description.

Vos droits

Vous avez, à titre de propriétaire d’une unité condominiale, le droit :

• de jouir de la propriété exclusive de l’unité;
• de voter sur les questions concernant le syndicat de copropriété;
• d’avoir accès aux parties communes (sous réserve de la déclaration de copropriété, du règlement, ainsi que des règles et de la réglementation pertinentes).

Vos responsabilités

Vous devez, à titre de propriétaire d’une unité condominiale :

• entretenir l’unité;
• payer les charges liées aux parties communes;
• participer à la régie du syndicat de copropriété.

Comment sont gérés les condominiums

Les condominiums sont gérés par un conseil d’administration. Les membres du syndicat de copropriété sont les propriétaires des unités. Le syndicat de copropriété a notamment pour fonctions :

• de gérer et d’entretenir les parties communes;
• d'établir un fonds aux fins du paiement des frais communs;
• de commander une étude sur le fonds de prévoyance requis;
• de veiller à doter des fonds requis le fonds de prévoyance établi aux fins du remplacement des éléments d’importance des immobilisations, comme le toit ou les ascenseurs;
• de préparer le budget annuel;
• de déterminer et de percevoir les contributions des propriétaires aux parties communes;
• de payer les frais communs;
• d’assumer comme il se doit sa responsabilité à l’égard des réparations des unités et des parties communes;
• de tenir des assemblées annuelles des propriétaires;
• de nommer un auditeur (lorsqu’il existe dix unités ou plus) et de déposer le rapport de l’auditeur et les états financiers auprès du registraire des condominiums;
• de veiller à ce que les propriétaires se conforment à la loi sur les condominiums (Condominium Act), ainsi qu’à la déclaration de copropriété et au règlement;
• de tenir des dossiers adéquats.

Conseil d’administration

Un conseil d’administration gère chaque syndicat de copropriété. Le conseil est composé de propriétaires d’unités élus par les propriétaires. Il doit comprendre au moins trois administrateurs, mais un nombre supérieur pourrait s’avérer nécessaire en vertu de la déclaration de copropriété (ou, au sein des syndicats plus anciens, du règlement). La déclaration (ou le règlement) de copropriété pourrait de plus préciser les compétences requises, le mode d’élection et le mandat des administrateurs. Le conseil assume en général la responsabilité de l’entretien et du maintien en bon état des immeubles ainsi que d’autres questions administratives, habituellement en supervisant le travail d’un gestionnaire immobilier.

Propriété

La division de la propriété est détaillée dans la déclaration du syndicat de copropriété. Chaque propriétaire possède essentiellement une unité et une quote-part définie des parties communes, tel que le précise la déclaration de copropriété.

La teneur de la déclaration et de la description de chaque syndicat de copropriété diffèrent. Des parties désignées comme parties communes par un syndicat de copropriété pourraient être rattachées à une unité individuelle par un autre syndicat.

Dans certains condominiums, les parties communes commencent à partir du mur extérieur de l’unité condominiale, tandis que dans d’autres, le mur extérieur de l’unité condominiale est considéré comme une partie de l’unité. Ces petites distinctions peuvent avoir une grande importance pour le paiement des travaux comme les services de lavage des vitres ou les réparations du mur de briques extérieur d’un condominium de type maison en rangée.

Gestion d’un syndicat de copropriété

Le déclarant (promoteur) cesse de gérer les affaires de la propriété lorsque les propriétaires d'unités élisent un conseil d'administration chargé de gérer le syndicat de copropriété.

Les propriétaires d'unités doivent élire un conseil d'administration lors d'une assemblée générale de tous les propriétaires d'unités. L'élection doit avoir lieu, selon la première des deux éventualités :

• un (1) an après la vente de la première unité par le déclarant (promoteur);
• quarante-cinq (45) jours après que le déclarant (promoteur) n'est plus propriétaire de plus de 50 % des unités.

Les propriétaires d'unités (par l'entremise du conseil d'administration élu) prennent en charge le syndicat de copropriété et le gèrent conformément à la déclaration de copropriété et aux règlements. Le promoteur doit alors remettre au syndicat de copropriété :

• le sceau du syndicat de copropriété et un registre des procès-verbaux renfermant une copie de la déclaration de copropriété et du règlement;
• des copies de toutes les ententes signées par ou au nom du syndicat de copropriété;
• toutes les garanties de matériel pertinent;
• tous les plans d’arpentage et plans architecturaux et structuraux relatifs au projet;
• les états financiers, l’étude sur le fonds de prévoyance requis et le compte du fonds de prévoyance du condominium;
• une liste de toutes les unités vendues, à vendre ou louées de la propriété.

Le conseil d’administration a la responsabilité de :

• veiller à satisfaire aux exigences de la déclaration de copropriété et du règlement;
• superviser la gestion du syndicat;
• veiller à payer les factures du syndicat.

Le conseil doit tenir une assemblée annuelle des propriétaires pour la réélection du conseil d’administration du syndicat. Il peut tenir des réunions plus fréquentes pour se pencher sur les besoins administratifs courants ainsi que sur les situations d’urgence.

Étude sur le fonds de prévoyance requis

Une étude sur le fonds de prévoyance requis est une évaluation des éléments des parties communes d’un immeuble. L’étude établit un plan de financement pour faire face aux coûts de réparation et d’entretien des éléments en question au fil du temps. La partie K du règlement établi en vertu de la loi traite des études relatives aux fonds de prévoyance, notamment :

• ce que l’étude doit contenir;
• les compétences de la personne qui réalise l’étude;
• les éléments d’une étude sur le fonds de prévoyance requis;
• la période de temps visée par l’étude;
• des définitions des termes utilisés;
• les autres renseignements fournis dans le cadre de l’étude.

La loi n’oblige pas les condominiums de moins de dix unités à commander une étude sur le fonds de prévoyance requis auprès d’une personne qualifiée. Certains syndicats de copropriété de condominiums de petite taille commandent toutefois une étude dans le cadre de leur processus de planification. La loi exige que les syndicats de copropriété gardent dans leur fonds de prévoyance un solde équivalant aux 100 % de leur budget annuel ou un montant supérieur selon ce que stipule (précise) le règlement de copropriété.

Si un bâtiment quelconque est converti en condominium, le déclarant (promoteur) doit préparer et soumettre une étude sur le fonds de prévoyance requis, peu importe le nombre d’unités.

Assurance copropriétaire

L’obtention d’une assurance visant l’ensemble du condominium constitue la responsabilité du syndicat de copropriété. Le syndicat doit souscrire une assurance sur les biens (tous risques) pour les unités et les parties communes.

Il est courant que les syndicats de copropriété souscrivent une assurance erreurs et omissions pour les membres du conseil d’administration. Demandez de la voir. Vérifiez les exclusions de la police. Il est aussi recommandé de vérifier si l’assurance couvre le coût de remplacement des unités condominiales et des parties communes.

Votre part du coût de l’assurance achetée par le syndicat de copropriété est généralement comprise dans les charges mensuelles de copropriété. Vérifiez ce point auprès du syndicat de copropriété.

Vous devrez souscrire votre propre assurance pour le contenu de votre unité individuelle et les améliorations apportées. La déclaration de votre syndicat de copropriété fournira une description d’une unité condominiale type, qui vous permettra de déterminer les améliorations apportées. Vous devriez également souscrire une assurance responsabilité civile pour particulier et occupants. Consultez votre agent d’assurance pour plus de renseignements.

Avant d’acheter

Avant d’acheter une unité condominiale, vous devriez obtenir des copies de la déclaration de copropriété, du règlement, des règles relatives aux parties communes, du certificat sur l’état du fonds de prévoyance, du certificat irréfragable et des états financiers audités, et en prendre connaissance. Outre les questions touchant l’achat de n’importe quelle propriété, vous devriez obtenir des réponses aux questions qui suivent :

• La déclaration de copropriété interdit-elle une occupation ou utilisation particulière des unités? Il est par exemple courant qu’elle interdise les animaux de compagnie et la gestion d’une entreprise à partir de l’unité.
• Le projet est-il enregistré à titre de syndicat de copropriété? Dans la négative, quand l’enregistrement est-il prévu?
• Combien d’unités ont été vendues? Combien sont occupées par leurs propriétaires? Combien sont louées?
• Si l’unité est actuellement occupée par un locataire, quel est le préavis de congé requis par la loi sur la location à usage d’habitation (Residential Tenancies Act)?
• Une étude sur le fonds de prévoyance requis a-t-elle été réalisée? Le budget et la situation financière du syndicat de copropriété sont-ils conformes aux recommandations de l’étude?
• Quel est le solde du fonds de prévoyance?
• Des rénovations ou des réparations majeures sont-elles prévues?
• À combien se chiffrent les charges pour les parties communes? Quelles dépenses couvrent-elles?
• Le syndicat de copropriété est-il autogéré ou est-il géré par une société de gestion professionnelle?

Entente d’achat et de vente

Si l’entente vise une unité projetée ou si le déclarant (promoteur) est le vendeur, l’entente d’achat et de vente doit comporter :

• une copie des plans d’arpentage illustrant les périmètres du terrain et des bâtiments;
• la configuration, les limites et l’emplacement de l’unité et des parties communes;
• une copie de la déclaration de copropriété, du règlement et des règles relatives aux parties communes;
• les autres exigences détaillées au paragraphe 75(1) du règlement régissant la loi sur les condominiums (Condominium Act Regulations).

Si la construction de l’unité n’est pas terminée, votre entente devrait confirmer sa date d’achèvement.

Si l’unité n’a pas encore été enregistrée, l’entente devrait préciser que votre offre est basée sur les documents (ébauches de la déclaration de copropriété et de la description) faisant partie intégrante de votre entente d’achat et de vente, et qu’elle est conditionnelle à l’enregistrement de l’unité conformément à la loi sur les condominiums (Condominium Act) avant la date de clôture.

Si l’unité fait partie d’un projet d’enregistrement par phases, vous devriez recevoir des renseignements supplémentaires, notamment :

• une description du plan global du projet;
• une déclaration stipulant que le déclarant (promoteur) n’est pas obligé de créer d’autres phases;
• une déclaration faisant état des dates d’enregistrement estimatives des phases subséquentes;
• une déclaration précisant (dans le cas de chaque phase prévue) l’emplacement approximatif des bâtiments ou des ouvrages, le nombre approximatif d’unités, les proportions de propriétaires, l’élection des représentants et les contributions aux charges liées aux parties communes par unité condominiale après l’enregistrement de la phase, ainsi qu’un calendrier précisant quand les installations communes seront accessibles.

Si une unité existante en vente vous intéresse, prenez soin de soumettre une offre conditionnelle à la réception d’un certificat irréfragable.

Changer d’idée après avoir signé une entente d’achat et de vente

Consultez votre avocat. Si l’unité est neuve et que l’entente est intervenue entre vous et le déclarant (promoteur), vous avez le droit d’obtenir des renseignements au sujet de l’arpentage, des plans de conception du condominium, de la déclaration de copropriété, ainsi que des règles et de la réglementation relatives aux parties communes du syndicat.

Vous disposez de dix jours pour changer d’idée si l’une ou l’autre disposition à l’intérieur de ces documents restreint votre droit de jouir de la propriété et que vous et le vendeur êtes incapables de rectifier (régler) la question ou n’êtes pas disposés à renoncer à l’objection soulevée. Vous devez résilier (retirer) votre offre par écrit et le document doit être remis au vendeur au cours de la période « de réflexion » de dix jours. Un tel geste rendra votre entente nulle et non avenue.

Règlement

Le règlement est l’ensemble de règles qui précise comment le condominium sera géré, comment la propriété sera entretenue et comment seront utilisées les parties communes. Les règlements sont établis (et peuvent être modifiés) par les propriétaires possédant ensemble 60 % des parties communes.

Parties communes

Les parties communes comprennent les parties de la propriété qui restent une fois les limites des unités condominiales définies. Elles constituent la propriété commune des propriétaires de toutes les autres unités et sont destinées à leurs utilisation et jouissance mutuelles (par exemple, le couloir, les ascenseurs, les installations techniques, le parterre et la piscine).

Parties communes à usage restreint

Ces parties, aussi appelées « parties communes à usage exclusif » sont des parties communes de la propriété réservées à l’usage exclusif d’un ou de plusieurs propriétaires d’unités condominiales, par exemple, des balcons, des terrasses, le stationnement (dans certains cas) et des casiers d’entreposage.

Charges liées aux parties communes

Les charges liées aux parties communes sont les fonds (frais) versés chaque mois au syndicat de copropriété par les propriétaires d’unités condominiales. Le budget du syndicat de copropriété précise le montant requis pour couvrir les frais quotidiens de fonctionnement, plus les contributions au fonds de prévoyance requis. Les contributions des unités sont déterminées en fonction du pourcentage prévu dans la déclaration de copropriété, généralement indiqué dans une annexe rattachée à la déclaration.

Règles visant les parties communes

Les règles visant les parties communes sont simplement des règles qui régissent l’utilisation des parties communes, par exemple le nombre d’invités que vous pouvez inviter à la piscine ou les heures et les jours où vous pouvez les inviter).

Déclaration de copropriété

La déclaration de copropriété est pour ainsi dire l’acte constitutif du syndicat de copropriété. Il s’agit du document juridique utilisé pour l’établissement d’un condominium. Elle définit les unités et les parties communes, et elle précise la quote-part des parties communes de chaque propriétaire. La déclaration fait également état du processus de prise de décisions au sujet des réparations et de l’entretien de la propriété, des modes de détermination et de perception des charges liées aux parties communes, et des dispositions relatives au conseil d’administration.

Description

La description détaille l’aménagement et l’emplacement de l’ensemble du projet. Elle comprend l’arpentage du terrain et des bâtiments, ainsi que des plans architecturaux détaillés de la construction des bâtiments et de chaque unité.

Certificat irréfragable

Un certificat irréfragable est une déclaration exécutoire préparée par le syndicat de copropriété à la demande d’un propriétaire d’unité ou d’un acheteur. Il signale l’état des charges liées aux parties communes et de la contribution au fonds de prévoyance de l’unité condominiale précisant si elles sont à jour, si elles ont été payées à l’avance ou si le paiement accuse un retard.

La loi sur les condominiums (Condominium Act) et le règlement pertinent précisent quels points doivent être inclus dans le certificat. Le certificat fait par exemple mention de points comme les noms et les adresses du gestionnaire immobilier et des administrateurs du syndicat de copropriété, de la situation financière du syndicat, du solde du fonds de prévoyance, des dépenses d’immobilisation importantes ou des augmentations des charges prévues et des actions en justice en instance contre le syndicat de copropriété. Des copies de la déclaration de copropriété et du règlement les plus récents doivent accompagner ce certificat.

Gestionnaire immobilier

Le gestionnaire immobilier est un employé du syndicat de copropriété qui assume la responsabilité de la gestion quotidienne de la propriété. Sa gestion peut englober la perception et le déboursement (paiement) des fonds (charges) liés aux parties communes. Les tâches précises du gestionnaire immobilier doivent être détaillées dans un contrat écrit. Certains syndicats de copropriété pourraient ne pas engager (embaucher) de gestionnaire immobilier; ils sont alors souvent autogérés par le conseil d’administration.

Fonds de prévoyance

Le fonds de prévoyance représente probablement le principal facteur déterminant la stabilité financière à long terme d’un syndicat de copropriété. Un fonds de prévoyance adéquat protège l’avenir du condominium en assurant la mise en réserve de fonds suffisants pour les réparations et les remplacements importants au fur et à mesure qu’ils deviennent nécessaires (par exemple toit, voies de circulation, aménagement paysager, extérieur des bâtiments, terrains de stationnement et tapis des couloirs.

Clause restrictive

Une clause restrictive est une obligation juridique grevant une parcelle de terrain qui fait état d’exigences spéciales liées à la propriété. Une telle clause peut limiter le type d’aménagement autorisé sur le terrain ou interdire certaines utilisations (par exemple, cordes à linge). Dans le cas des condominiums construits par phases, une clause restrictive limiterait le type d’entreprise ou de bâtiment pouvant être construit sur le terrain au cours d’une phase donnée.

Contribution spéciale

Une contribution spéciale peut être prélevée (imposée) par un syndicat de copropriété pour couvrir une dépense importante imprévue ne pouvant pas être absorbée par le fonds de prévoyance lorsque les copropriétaires d’unités possédant ensemble 66 % des parties communes votent en faveur d’une telle contribution.