Règlement des différends relatifs à la copropriété

Les propriétaires d’unités condominiales, les locataires d’unités et les syndicats de copropriété disposent d’un certain nombre d’options s’ils estiment que les règles du syndicat de copropriété ne sont pas suivies comme il se doit. Deux processus distincts de règlement des différends sont également prévus. Le processus utilisé dépend de la nature du différend et des parties concernées.

Des différends peuvent surgir au sein d’un syndicat de copropriété. Il faut parfois faire appel à une tierce partie afin qu’elle aide au règlement du différend. Deux processus distincts de règlement des différends sont prévus en vertu de la loi sur les condominiums (Condominium Act). Le processus utilisé dépend de la nature du différend et des parties concernées.

Processus de règlement des différends

L’agent de règlement des différends relatifs à la copropriété fournit son aide pour régler les différends relativement mineurs entre un propriétaire d’unité condominiale et un syndicat de copropriété, tel que le stipule l’article 33 de la loi sur les condominiums (Condominium Act).
Le processus d’arbitrage des différends relatifs à la copropriété sert à régler les différends plus complexes entre diverses parties d’un syndicat de copropriété tel que le stipule l’article 33A de la loi sur les condominiums (Condominium Act).

Options de règlement des différends

Discuter du problème

Vous pouvez discuter de votre préoccupation de façon officieuse avec les membres du syndicat de copropriété, écrire au syndicat de copropriété pour demander un examen officiel de la préoccupation exprimée ou soulever votre préoccupation lors de l’assemblée générale annuelle.

Soumettez une demande pour que le différend soit entendu par un agent de règlement des différends relatifs à la copropriété

Les syndicats de copropriété et les propriétaires d’unités condominiales ayant un différend entre eux peuvent demander que le différend soit entendu par un agent de règlement des différends relatifs à la copropriété.

Appel de la décision prise par l’agent de règlement des différends relatifs à la copropriété

Si vous n’êtes pas satisfait du résultat de l’audition de votre préoccupation par l’agent de règlement des différends relatifs à la copropriété, vous pouvez en appeler de sa décision. Pour ce faire, vous devez montrer que l’agent de règlement des différends relatifs à la copropriété a commis une erreur de droit ou de compétence.

Arbitrage des différends sérieux

Les règlements relatifs à la copropriété peuvent être réglés par arbitrage. L’arbitrage est un processus d’audition qui vise à régler les différends ou les problèmes entre deux ou plusieurs parties. Un arbitre nommé dirige le processus d’arbitrage.

La cessation de la gestion du syndicat de copropriété en vertu de la loi sur les condominiums (Condominium Act) ne peut pas faire l’objet d’un arbitrage. Toutes les autres questions peuvent être soumises à un arbitrage.

Les parties de l’arbitrage peuvent être :

deux ou plusieurs propriétaires d’unités condominiales;
un syndicat de copropriété et un ou plusieurs propriétaires d’unités condominiales;
un syndicat de copropriété et le gestionnaire immobilier;
deux syndicats de copropriété ou plus;
un syndicat de copropriété et un occupant (locataire) d’unité condominiale;
un propriétaire d’unité condominiale et l’occupant (locataire) d’une autre unité condominiale.

Lancement de l’arbitrage

N’importe quelle partie du différend peut lancer l’arbitrage. Utilisez le formulaire 23 : « Notice of Intention to Submit Dispute to Arbitration » (avis d’intention de soumission d’un différend à un arbitrage).

L’arbitrage est obligatoire une fois que le processus a démarré. Toutes les parties sont liées par la décision de l’arbitre, peu importe qu’elles aient assisté ou non à l’audience ou qu’elles y aient présenté ou non des arguments.

Coûts

L’arbitre peut imposer des frais à l’une ou l’autre partie ou aux deux parties.

Liste d’arbitres

L’arbitrage est dirigé par une personne inscrite à la liste des arbitres du registraire des condominiums. Ces personnes possèdent de l’expérience et une formation sur les condominiums et l’arbitrage.

Représentation

Les parties peuvent être représentées à l’audience, notamment par un avocat ou un gestionnaire immobilier.

Dépôt de la preuve

Vous pouvez déposer la preuve sous forme écrite, verbalement, en convoquant des témoins ou en présentant des photos ou des documents. Vous devez fournir des copies des preuves (autres que verbales) à toutes les parties et à l’arbitre au moment de l’audience.

Décision

L’arbitre formule sa décision par écrit. La décision doit faire état des motifs de la décision prise. Chaque partie visée par le différend doit obtenir un exemplaire de la décision.

Appel

Il est possible d’en appeler de la décision de l’arbitre, mais seulement s’il est allégué que l’arbitre a fait preuve de partialité ou que la question soumise à l’arbitrage ne relevait pas de la compétence de l’arbitre. L’appel doit être interjeté auprès de la Cour suprême de la Nouvelle-Écosse.

Syndicats de copropriété agissant comme locateurs

Les syndicats de copropriété peuvent jouer le rôle de locateur au cours d’une audience de location à usage d’habitation si un occupant (locataire) d’une propriété d’unité condominiale ne se conforme pas aux règles (ne les observe pas) du syndicat de copropriété.

Le locateur est le propriétaire de l’unité condominiale et il assume la responsabilité du comportement de l’occupant (locataire). Il a la responsabilité d’informer l’occupant (locataire) des règles qu’il doit suivre.

Si un syndicat de copropriété a tenté en vain de faire respecter les règles par un occupant (locataire) et que le propriétaire de l’unité condominiale est réticent à prendre des mesures contre l’occupant (locataire) ou est incapable de le faire, le syndicat de copropriété peut envisager d’appliquer la procédure relative à la location à usage d’habitation.

Procédure relative à la location à usage d’habitation

Un syndicat de copropriété ou un représentant autorisé peut demander une ordonnance d’expulsion de l’occupant (locataire) de l’unité condominiale au moyen du formulaire 25 « Notice of Breach of Condominium Corporation’s Declaration, By-laws, or Common-Element Rules » (avis de violation de la déclaration, du règlement ou des règles visant les parties communes du syndicat de copropriété).

Période d’attente

Il faut accorder aux parties 15 jours pour régler le problème. Si le problème est réglé à votre satisfaction au cours de ce délai, vous n’avez pas besoin de prendre d’autres mesures. Si le problème n’est pas réglé après 16 jours, vous pouvez lancer la procédure relative à la location à usage d’habitation.

Soumission d’une demande au directeur

Utilisez le formulaire J « Application to Director » (demande au directeur) pour demander une audience auprès d’un agent du service du logement. Ce dernier prend des décisions au sujet des différends entre propriétaires et locataire. Le remplissage d’une demande ne garantit pas toujours que vous obtiendrez une audience.